Grunderwerb: Neuregelungen 2016

Aufgrund wesentlicher Änderungen im Grund­erwerb­steuer­gesetz können Liegen­schafts­über­tragungen und Über­tragungen von Gesell­schafts­anteilen teurer werden.

Grundstücksbesitzer bzw. Gesellschafter einer Grundstücke besitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft: Aufgrund wesentlicher Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz können Liegenschaftsübertragungen und Übertragungen von Gesellschaftsanteilen ab dem 1.1.2016 unter Umständen teurer werden.

Nach aktueller Rechtslage unterscheidet das Grunderwerbsteuergesetz zwei Gruppen:

  • Familie im Sinne der GrESt und
  • Nicht-Familie

Übertragungen innerhalb der „GrESt-Familie“ werden aktuell auf Basis des 3-fachen Einheitswertes bemessen und unterliegen dem begünstigten Steuersatz von 2 %. In allen anderen Fällen (=ausgenommen Sonderfälle wie z. B. Umgründungen) bildet grundsätzlich der Wert der Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Außerhalb der „GrESt-Familie“ kommt der Steuersatz von 3,5 % zur Anwendung.

Die neue Rechtslage ab 1.1.2016 sieht vor, dass alle grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbestände einheitlich auf Basis der Gegenleistung, mindestens aber von einem vom Verkehrswert abgeleiteten Grundstückswert berechnet werden sollen.

Diese drastische Erhöhung der Bemessungsgrundlage, insbesondere im Familienverbund, wird im Gegenzug durch Ausweitung der Befreiungen, durch Einführung eines gestaffelten Tarifs für unentgeltliche Übertragungen, sowie durch Entrichtung der Steuer in bis zu fünf jährlichen Raten abgeschwächt.

Staffeln und Tarife

Staffeltarif bei Unentgeltlichkeit:

  • Für die ersten EUR 250.000: 0,5%
  • Für die nächsten EUR 150.000: 2,0%
  • Darüber hinaus: 3,5%

Für die Ermittlung des Steuersatzes sind alle Erwerbe innerhalb der letzten 5 Jahre zusammenzurechnen, wenn sie
a) Zwischen denselben Personen stattgefunden haben oder
b) Von mehreren Personen eine wirtschaftliche Einheit an dieselbe Person übertragen wird (z.B. Vater und Mutter schenken je ½ Wohnng).

Tarif bei Entgeltlichkeit: 3,5 %

Alle Erwerbe unter Lebenden und auch Erwerbe durch Erbanfall werden innerhalb der „GrESt-Familie“ als unentgeltlich fingiert.

Die Entrichtung der Grunderwerbsteuer kann auf Antrag auf 2-5 Jahre verteilt werden.

Sonderfälle

Sonderfall Betriebsübergaben: Der derzeit gültige Freibetrag von € 365.000,– wird auf € 900.000,– erhöht. Gleichzeitig wird die Grunderwerbsteuer bei unentgeltlicher Übertragung mit 0,5 % des Grundstückswertes begrenzt. Es ist eine Günstigkeitsberechnung anzustellen.

Sonderfall Ehegattenwohnungen: Die Hauptwohnsitzbefreiung für Ehegatten und eingetragene Partner im Zuge einer Verlassenschaft oder bei Erwerb unter Lebenden wird insoweit abgeändert, als dass die 150 m2 Freigrenze zum Freibetrag wird.

Sonderfall Umgründungen: Grundstücksübertragungen im Zuge von Umgründungen, die vom Umgründungssteuergesetz erfasst sind, werden nunmehr vom Grundstückswert bemessen. Der anzuwendende Steuersatz beträgt 0,5 %.

Sonderfall Übertragung von Gesellschaftsanteilen:

  • Personengesellschaft: gehört ein Grundstück zum Vermögen einer Personengesellschaft, unterliegt auch eine Änderung des Gesellschafterbestandes der Grunderwerbsteuer, wenn innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen.
  • Personen- und Kapitalgesellschaft: die Vereinigung von mindestens 95 % aller Anteile und die Abtretung von mindestens 95 % der (bereits vereinigten) Anteile unterliegt ebenfalls der Grunderwerbsteuer.

Für weitere Auskünfte und bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

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